COSA  SUCCEDE SE ACQUISTI UN IMMOBILE SENZA ABITABILITÀ/AGIBILITÀ?

Innanzitutto occorre puntualizzare che il D.P.R. n. 380 /2001 Testo Unico in materia di edilizia, ha abrogato le precedenti normative, e unificato la terminologia in materia, infatti precedentemente a tale norma venivano utilizzati entrambi i termini: si usava il termine abitabilità con riferimento agli immobili ad uso abitativo, e il termine agibilità veniva utilizzato per gli immobili ad uso non abitativo. Quindi seppur comunemente si continui ad utilizzare il termine abitabilità, il testo unico parla di certificato di agibilità anche in riferimento agli immobili ad uso abitativo.

Il certificato di agibilità è disciplinato dall’articolo 24 del T.U. Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), il quale prevede che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità siano attestati mediante segnalazione certificata.

Infatti entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività (ovvero i loro successori o aventi causa) presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata per gli interventi relativi a: a) nuove costruzioni; b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali; c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni sopraesposte. Negli altri casi questa non sarà obbligatoria o necessaria.

La segnalazione certificata finalizzata al rilascio del certificato di agibilità riguarda unicamente le costruzioni realizzate in seguito al 30.06.2003.

La mancata presentazione di tale segnalazione comporterà l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 77 a euro 464.

Lo sportello unico comunica al richiedente, entro dieci giorni dalla ricezione della domanda, il nominativo del responsabile del procedimento ai sensi degli artt. 4 e 5 L. n. 241/1990.

Entro 30 giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione dell’edificio, rilascia il certificato di agibilità verificata la documentazione prodotta. *

*(La segnalazione certificata ai fini della presentazione deve essere corredata dalla seguente documentazione:

1. a) attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di cui al comma 1;

2. b) certificato di collaudo statico di cui all’articolo 67 ovvero, per gli interventi di cui al comma 8-bis del medesimo articolo, dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;

3. c) dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche di cui all’articolo 77, nonché all’articolo 82;

4. d) gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;

5. e) dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi;

e-bis) attestazione di ‘edificio predisposto alla banda ultra larga’, rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti di cui all’articolo 1, comma 2, lettera b), del decreto del Ministro dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37, e secondo quanto previsto dalle Guide CEI 306-2, CEI 306-22 e 64-100/1, 2 e 3.)

È POSSIBILE UTILIZZARE L’IMMOBILE SENZA CERTIFICATO DI AGIBILITÀ?

Ai sensi del co. 6 dell’art. 24 T.U. Edilizia le costruzioni per le quali è già stata presentata segnalazione corredata della documentazione di cui sopra allo sportello unico possono essere utilizzate dalla data di tale deposito. Tuttavia è previsto ai sensi del co.3 dell’art. 19 L. 241/90 che l’amministrazione competente, in caso di accertata carenza di requisiti e presupposti nel termine di 60 giorni dal ricevimento della segnalazione possa adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. Qualora sia possibile conformare l’attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, l’amministrazione competente, con atto motivato, inviterà il privato a provvedere prescrivendo le misure necessarie con la fissazione di un termine non inferiore a 30 giorni per l’adozione di queste ultime, altrimenti l’attività si intenderà vietata.

Il silenzio-assenso nei casi di segnalazione certificata di agibilità è stato rimosso in quanto inapplicabile a seguito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 222/2016.

Fermo restando che il rilascio del certificato di agibilità non impedisce una successiva dichiarazione di inagibilità sull’edificio o parte di esso, sentito l’ufficiale sanitario o su richiesta del medico provinciale, per ragioni igieniche, ordinandone lo sgombero ex art. 222 del R.D. n. 1265 del 27 luglio 1934.

COSA SI INTENDE PER AGIBILITÀ PARZIALE?

Si parla di agibilità parziale ai sensi del co. 4-bis dell’art. 24 T.U. Edilizia nei casi in cui il certificato di agibilità è richiesto:
a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

QUANDO È POSSIBILE VENDERE UN IMMOBILE SENZA CERTIFICATO DI AGIBILITÀ?

Nel caso della compravendita di immobile adibito ad uso abitativo, il certificato di agibilità è requisito essenziale del bene venduto, integrando un’obbligazione a carico del venditore ai sensi dell’art. 1477 c.c., in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente lo stesso all’uso contrattualmente previsto. Del resto, la mancanza di tale attestazione costituisce grave inadempimento del venditore, giustificando il rifiuto di concludere il contratto da parte dell’acquirente.

Ad ogni modo occorre precisare che ai fini della compravendita di un immobile l’assenza di questo documento non inficia il trasferimento, infatti non si sostanzia illiceità dell’oggetto, tuttavia può costituire motivo di risoluzione del contratto qualora il venditore abbia dichiarato che l’immobile ne era provvisto o abbia assunto l’obbligo di ottenere il relativo rilascio.

Sul punto la giurisprudenza della Corte di Cassazione era del parere che tale elemento incidesse sulla funzione economico-sociale, riconducibile ai vizi igienico-sanitari, della compravendita ai sensi dell’art. 1477 c.c., permettendo di invocare l’eccezione di inadempimento per consegna di “aliud pro alio“, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ex art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene (Cass. sent. n. 5778/2014). Nel dirimere la questione sulla nullità per mancata menzione dei titoli edilizi in forza dei quali sono stati costruiti le Sezioni Unite della Corte con sentenza n. 8230/2019 statuivano che in presenza della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Occorrendo unicamente la menzione del titolo edilizio “a monte”, e che esso sia esistente e riferibile all’immobile negoziato; questo, non allo scopo di vietare la stipulazione di atti aventi a oggetto immobili abusivi al fine di renderli giuridicamente inutilizzabili, bensì di dare comunicazione di notizie e conoscenza di documenti.

IN SEDE DI CONTRATTO PRELIMINARE, L’ASSENZA DI CERTIFICATO DI AGIBILITÀ È RILEVABILE?

L’assenza del certificato di agibilità può configurare una responsabilità contrattuale anche in sede di stipula del contratto preliminare qualora il venditore consegni l’immobile al promissario acquirente prima dell’atto definitivo, dando facoltà a quest’ultimo di sollevare l’exceptio inadimpleti contractus, senza il rispetto del termine di 8gg previsto dall’art. 1495 c.c., e chiedere alternativamente la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero la condanna di quest’ultimo a eliminare a proprie spese i vizi della cosa (Cass. sent. n. 23162/2013). Potrà pertanto rimanere inadempiente dinanzi alla richiesta del promissario venditore di stipula dell’atto definitivo, difendendosi con tale l’eccezione giustificato da un non lieve inadempimento dell’altra parte (Cass. sent. n. 9226/2020).

SI HA DIRITTO DI RECESSO DALLA STIPULA DI CONTRATTO DEFINITIVO?

In riferimento al diritto di recesso dell’acquirente dal preliminare di compravendita la Corte di Cassazione ne ha affermato la legittimità qualora il venditore non rilasciasse il certificato di agibilità dell’immobile, trattandosi di un requisito essenziale del bene. L’assenza del certificato di agibilità dell’appartamento legittimava il promissario acquirente a recedere dall’affare ed a chiedere la restituzione del doppio della caparra versata (Cass. sent. n. 629/2014).

Quindi il promissario compratore, che non ha ricevuto il certificato, può recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra versata, con l’ulteriore facoltà di ottenere un più cospicuo risarcimento qualora il danno superi quello preventivamente determinato in sede di pattuizione di caparra confirmatoria. (Cass. n. 30950/2017; Cass. n. 23265/2019; Cass. sent. n. 9226/2020)

Fermo restando che la responsabilità del venditore è mitigata nell’ipotesi in cui il promissario acquirente sia a conoscenza del mancato rilascio del certificato di agibilità dell’immobile perché edotto dal venditore. L’eccezione di inadempimento non potrà essere proposta; parimenti in presenza di difformità edilizie sanabili.

SORGONO RESPONSABILITÀ IN CAPO AL NOTAIO?

A tal riguardo, può ascriversi al notaio un profilo di responsabilità esclusivamente qualora in sede di compravendita non informi l’acquirente della mancanza di attestazione di agibilità dell’immobile oggetto del contratto.

Infatti, a nulla vale che l’acquirente si trovasse nelle condizioni tali da dover conoscere l’assenza della certificazione, secondo ordinaria diligenza; rimane fermo in capo al notaio l’onere di rendere edotto l’acquirente in virtù della diligenza qualificata imposta al professionista (esulando in tal caso dall’alveo dei “problemi tecnici di speciale difficoltà” previsti dall’art. 2236 c.c.). In ottemperanza a quanto prescritto, il notaio ha l’onere di fornire adeguata informativa sul punto all’acquirente, assicurandosi del recepimento da parte di quest’ultimo.

Nel caso in cui l’acquirente persegua comunque il fine del trasferimento dell’immobile in seguito all’informativa, il notaio procederà a redigere l’atto attestando la conclusione del medesimo in assenza del certificato di agibilità nella piena consapevolezza delle parti ed esentandosi da ogni responsabilità. Infatti quest’ultimo ha l’obbligo, salvo dispensa per concorde volontà delle parti, di verificare l’assenza di vincoli e la disponibilità dell’immobile, dal momento che l’opera professionale richiestagli non si riduce al mero accertamento della volontà delle parti, ma si estende anche alle attività preparatorie e successive necessarie al raggiungimento dello scopo tipico della compravendita.

Dunque l’inosservanza di tali obblighi accessori comporta la responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità (Cass. n. 10296/2012).

SI HA DIRITTO AD UNA TUTELA RISARCITORIA PER ASSENZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ?

L’assenza di certificato di agibilità può fondare una pretesa risarcitoria in virtù della derivante ridotta commerciabilità del bene, purché l’acquirente non abbia espressamente rinunciato a tale attestazione ovvero esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. sent. n. 2729/2002; Cass. sent. n. 1514/2006 e Cass. sent. n. 9253/2006), salva la rilevanza in senso contrario del successivo rilascio di detto certificato (Cass. sent. n. 5778/2014).

L’inadempimento dell’obbligazione relativa a tale certificato è ex se foriero di danno emergente, costringendo l’acquirente a provvedere in proprio ovvero ad acquistare la proprietà dell’immobile tal quale con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe; a prescindere dalla finalità di ulteriore alienazione a terzi (Cass. n. 23157/2013). Il diritto al risarcimento del danno da mancato rilascio del certificato di abitabilità si prescrive nel termine di dieci anni, in quanto si tratta non di un illecito, bensì dell’inadempimento di una obbligazione contrattuale. Tale termine decorre dalla stipula del contratto o dal diverso termine indicato dal giudice per l’adempimento (Cass. sent. n. 19204/2011).

QUALI SONO LE CONSEGUENZE DELL’ASSENZA DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ NELL’IPOTESI DI LOCAZIONE?

L’assenza di questo certificato rileva anche nel caso della locazione. A tal proposito il consolidato orientamento della giurisprudenza (Cass. sent. n. 15377/2016; Cass. sent. n. 666/2016; Cass. sent. n. 13651/2014) precisa che nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo (richiedendo specifici titoli autorizzativi che dipendono anche dalla situazione edilizia del bene, quali agibilità e idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), si può configurare l’inadempimento del locatore in due casi:

• quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, che impediscono in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, pertanto, il lecito esercizio dell’attività del conduttore in conformità all’uso pattuito;

• quando il locatore abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, eccetto quando il conduttore abbia conosciuto e consapevolmente accettato l’assoluta impossibilità di ottenerli.