Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 13511/2022 si è espresso su un caso nel quale il conduttore giustificava il mancato pagamento del canone e degli oneri condominiali come conseguenza delle rilevanti infiltrazioni di acqua, sostenute da allegata perizia e resistendo in giudizio, a fronte della richiesta di sfratto, chiedeva il rigetto della domanda dispiegata e il risarcimento del danno.

Il Tribunale valutava l’inadempimento del conduttore grave al punto di giustificare la richiesta di risoluzione del contratto di locazione, e, trattandosi di locazione ad uso abitativo l’art. 5 L. equo canone n. 392/78 prevede che «il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione» salvo quanto previsto dall’art.1455 c.c. sull’importanza dell’inadempimento: «Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra».

Pertanto le infiltrazioni non sono idoneo motivo a giustificazione del mancato pagamento del canone locativo e degli oneri condominiali; l’inquilino non può astenersi dal versare il canone di locazione.

Il Tribunale osservava che la c.d. autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nell’ipotesi in cui detta omissione o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. L’art 1578 c.c., rubricato “vizi della cosa locata” non dà al conduttore la facoltà di detta riduzione o astenersi dal canone dovuto, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (Cass. civ., III sez., sent. n. 261/2008 e Cass. sent. n. 13133/2006; Trib. Cagliari, sent. n. 1601/2018; Corte di Appello di Bari, Sez. III, sent. n. 300/2018; oltre che, ex multis, Trib. Roma, Sez. VI, sent. n. 3349/2018).

Tuttavia qualora il conduttore, senza preventiva contestazione sul quantum, ometta di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, bensì è predeterminata legalmente ai sensi degli articoli 5 e 55 L. 392/1978 (Cass. sent. n. 23257/2010). Queste, le ragioni per cui deve essere dichiarata risolta per grave inadempimento del conduttore resistente la pattuizione contrattuale locatizia di cui trattasi. Di conseguenza veniva condannato il resistente al rilascio dell’unità immobiliare.